住宅ローンとリフォームを一本化するなら？借り換えの考え方

住宅ローンの借り換えとリフォームを一本化する仕組みは？

一本化とは、今の住宅ローンを別の金融機関のローンで返し終え、その新しいローンにリフォーム費用も含めて借り直すことです。返済先が一つになり、金利や期間を組み直せます。

• 今の住宅ローンの残高を、新しいローンで一括返済する
• 新しいローンの借入額に、リフォームの工事費を上乗せする
• 家と土地に新しい抵当権を設定し、古い抵当権は抹消する

国土交通省の調査では、中古住宅の購入費とリフォーム費用をまとめて貸す商品を「リフォーム一体型ローン」と呼んでいます。すでに住んでいる家の借り換えで工事費を上乗せできるかは、金融機関ごとに確かめます。

住宅金融支援機構の【フラット35】借換融資は、借入額が借り換える住宅ローンの残高までで、上乗せできるのは印紙代や登記費用などの決まった諸費用だけです。リフォーム費用を含めたいなら、民間の金融機関の条件を見ます。

一本化すると、利息の合計はどうなる？

仮に300万円の工事費を金利1.5%・残り20年のローンに上乗せすると、月々は約1万4,500円、利息の合計は約47万円です。金利3%・10年で別に借りた場合と比べると、月々は半分ほどですが、利息はほぼ同じになります。

金利を下げても、返済期間を延ばすと利息の差は縮みます。一本化を考えるときは、月々だけでなく利息の合計を同じ条件で並べてください。

借り換えには、手数料と抵当権の登記費用がかかる

借り換えには、新しいローンの手数料と、抵当権の設定と抹消にかかる費用が必要です。住宅金融支援機構は【フラット35】借換融資に含められる諸費用として、次の項目を挙げています。

• 金銭消費貸借契約書に貼る印紙代（印紙税）
• 新しいローンの融資手数料
• 抵当権の設定と抹消の登録免許税、司法書士への報酬
• 今のローンを完済するときの繰上返済手数料と経過利息

工事の見積書は借入額の根拠になるので、審査を申し込む前にそろえておきます。工事代金を払う時期と、融資が実行される日のずれも確かめます。

審査では担保の評価も見られる？

国土交通省の2025年度の調査では、住宅ローンの審査で担保評価を見る金融機関が91.0%でした。借り換えでは、上乗せ後の借入額が家と土地の評価に見合うかが問われます。

担保評価額の何%まで貸すかも金融機関で分かれます。同じ調査で、借り換えの融資可能額を担保評価額までとする機関は224、評価額の2倍までとする機関は191ありました。

一本化が向くのは、残高と残りの期間が長く、金利差が大きい家

一本化が向きやすいのは、住宅ローンの残高と残りの期間がまだ長く、今の金利との差が大きい場合です。逆に、残高が少ない、完済が近い家では、諸費用の分だけ負担が増えることもあります。

返済が70代まで続くかどうかも見ておきます。完済時の年齢の考え方は60代・70代のリフォームローンの記事が参考になります。