家の売却ガイド⁠｜流れ・費用・税金と特例の基本をまとめて確認

家の売却はどう進む？

家の売却は、相場を知るところから始まり、引き渡しと確定申告で終わります。首都圏の中古戸建では、登録から成約まで2025年度で平均100.1日でした（東日本レインズ）。

段階ごとの期間と準備は戸建て売却の流れと期間で詳しく確かめられます。

査定の種類と頼み方は家の査定の方法にまとめています。査定額は売却を保証する価格ではないので、根拠の説明を受けてから売り出し価格を決めます。

売り出す前に確かめること

査定を頼む前に、名義・ローン・書類・境界の4つを確かめておくと、あとで段取りが止まりにくくなります。見るところは次のとおりです。

• 名義：共有名義なら、家全体を売るには共有者全員の同意が要る
• ローン：残高と、売れそうな価格の差
• 書類：購入時の契約書・図面・固定資産税の納税通知書
• 境界：隣の土地との境界がはっきりしているか

相続した家で名義が亡くなった方のままのときは、先に登記の手続きが要ります。手続きは司法書士に相談してください。

売却にかかる費用

どの家でもかかる費用は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の登記費用の3つで、仮に3,000万円で売れたなら仲介手数料の上限は96万円＋消費税です。金額の決まり方は次のとおりです。

800万円以下の物件の特例や、測量・解体などの費用は家の売却にかかる費用で整理しています。

家を売ったら税金はかかる？

売った金額から、買ったときの費用（取得費）と売るための費用（譲渡費用）を引いて利益が出たときに、所得税と住民税がかかります。この利益を譲渡所得といいます。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。所得税と住民税を合わせた税率は次のとおりです。

• 長期（5年超）：所得税15%、住民税5%（No.3208）
• 短期（5年以下）：所得税30%、住民税9%（No.3211）
• 所得税には別に、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかる（令和29年分まで）

買ったときの金額が分からない場合は、売った金額の5%を取得費にできます（No.3202）。譲渡所得の申告は、売った年の翌年の確定申告で行います。

マイホームを売ったときの特例は？

マイホームを売った場合は、要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例などがあります。主な2つを表で示します。

軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の所得税率が10%になります。どちらも確定申告が要り、使えるかどうかは税務署か税理士に確かめてください。

住み替えの進め方

住み替えは、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」で、資金と日程の組み方が変わります。2つの違いを比べます。

新しい家でもローンを組むなら、今のローンを返す時期と、新しいローンの審査の順番を金融機関に確かめておきます。

どちらが合うかは、今のローンの残高と、仮住まいを用意できるかで考えます。

相談先と専門家の役割

売却では、相談の内容によって窓口が分かれます。不動産会社に何でも聞くのではなく、次のように分けて考えます。

売り出しの時期や段取りなど、売却の流れで迷うところは、仲介の立場からLINEでお答えします。税額や特例が使えるかどうかは、税務署か税理士にお尋ねください。