築40年の戸建てはリフォームできる？判断のポイントと費用

築40年の家をリフォームして、この先も住み続けられるのか。最初に確かめたいのは、見た目より耐震性と基礎・土台の状態です。耐震診断で補強の費用が分かれば、リフォームか建て替えかを同じ土俵で比べられます。

結論費用は平均389万円が目安。耐震と骨組みの状態で住み続けるかを決める

耐震診断を受けた木造住宅では、1981年6月〜2000年5月に建てた新耐震の家でも86.6%が現行の耐震性に届いていませんでした（木耐協の集計）。築40年の家は1986年ごろの建築で、この区分に入ります。

数字は日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が2025年10月に公表した、診断29,974棟の集計です。診断を申し込んだ家の結果なので、すべての家に当てはまるわけではありません。

国土交通省も、2000年5月以前の木造住宅は、リフォームの機会に接合部を確かめるよう勧めています。建てた時期ごとに確かめたいことは次のとおりです。

建てた年は、建築確認の書類や登記簿で確かめられます。耐震の基準は、工事の年ではなく建築確認を受けた日で分かれます。

診断は建築士が行い、補強の方法と費用はその結果で決まります。補強の進め方は木造住宅の耐震補強で紹介しています。

骨組みの傷みは、床の傾きや建具の開け閉めの重さとして、暮らしの中に表れることがあります。住宅金融支援機構も、こうした変化に日ごろから気を配るよう呼びかけています。

床下は湿気がこもると土台が腐りやすく、シロアリの被害も受けやすい場所です。床下に入っての点検は、専門業者に頼んでください。

床の傾きや基礎のひびをどう補修するかは、その部分の写真をLINEで送っていただければ、工事の進め方を相談できます。

骨組みが健全で、補強の費用が見込める範囲なら、リフォームで住み続ける選択がしやすくなります。基礎や土台の傷みが広い場合は、建て替えとリフォームの比べ方で費用と土地の条件を確かめます。

住宅リフォーム推進協議会の2025年度の調査では、築40〜50年の住まいのリフォーム費用は平均389万円でした。築50年以上では平均638万円に上がります。

この平均はマンションも含む数字で、耐震補強の有無で大きく変わります。耐震診断や補強は自治体によって補助制度があるので、工事の契約前に市区町村の窓口で対象と受付期間を確かめてください。

診断から工事、引き渡しまでの段取りは、内装リフォームの進め方ガイドの6段階と同じです。

築年数だけでは決まらず、基礎や土台が健全で雨漏りやシロアリの被害を直していれば、長く住める家もあります。耐震診断と床下の点検で状態を確かめてください。

耐震診断は建築士が行います。市区町村が診断士の派遣や費用の補助をしていることがあるので、まず住んでいる市区町村の建築や防災の窓口に問い合わせてください。

耐震や配管の工事を後で行うと、張り替えた壁や床をもう一度はがすことがあります。内装の前に診断と配管の点検を済ませ、必要な工事を同じ時期にまとめると二度手間を減らせます。

家の建築確認の書類を探し、確認を受けた日付を見ておくと、耐震診断の相談がスムーズに進みます。