建て替えとリフォームどっちがいい？費用と判断の基準

リフォームと建て替えの違い

リフォームは今の建物の骨組みを残して直す工事で、建て替えは建物を解体して新しく建てる工事です。残せるものがあるかどうかで、費用も手続きも変わります。

中古の家を買って直すか建て直すかで迷う場合は、中古戸建てを買ってリフォームする前の確認も参考になります。

建て替えとリフォームどっちが安い？費用の差

建て替えの建設費は首都圏の注文住宅で平均4,253万円、リフォームは一戸建ての平均で470万円です。工事の規模が違うことを考えても、差は大きく開きます。

建設費は住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査の値で、住宅面積の平均は約118㎡です。解体費や仮住まいの費用は含まれていません。

リフォームも、骨組みまで戻す工事や耐震補強を加えると金額が上がります。範囲ごとの考え方は全面リフォームの費用で紹介しています。

どんな状態なら建て替えも比べる？

基礎の大きなひびや沈下、土台や柱の広い腐朽があり、補強の費用がかさむなら、建て替えも比べる状態です。次の4つが重なるほど、骨組みを生かす利点は小さくなります。

1981年5月以前に建てた家は旧耐震基準です。耐震診断は建築士が行い、自治体によっては診断や補強の費用を補助する制度があります。

今の家を生かして直す工事の進め方は、外観や基礎まわりの写真をLINEで送っていただければ、施工会社の立場からお答えします。補強が要るかどうかの判断は、建築士の耐震診断に任せてください。

今の土地に建て替えられる？再建築とセットバック

道路に2m以上接していない土地や、今の基準に合わない建物は、同じ大きさの家を建て直せないことがあります。建て替えを考える前に、建築基準法の次の3点を確かめます。

• 接道義務：敷地が道路に2m以上接していないと、原則として建て替えられない（建築基準法43条）
• セットバック：幅4m未満の道に面した土地は、道の中心から2m下がった線が道路の境界とみなされ、敷地が狭くなる（同42条2項）
• 今の基準に合わない建物：建てた後に規制が変わり、建ぺい率や容積率を超えている家は、同じ大きさで建て直せないことがある

土地の条件は、市区町村の建築指導の窓口で道路の種類や規制を調べられます。

税金と仮住まいの違い

建て替えは新しい家を取得することになるため、リフォームにはない税金と手続きが加わります。仮住まいの期間も、解体から完成まで続きます。

• 不動産取得税：家を新築したときにかかる都道府県の税金（一定の住宅には軽減制度がある）
• 登記：古い建物の滅失登記と、新しい建物の表題登記（どちらも1か月以内の申請が義務）
• 固定資産税：新しい建物の評価で決まり直す（新築住宅の減額制度がある）
• 仮住まい：家賃と引っ越し2回分、荷物の保管の費用

税額の見込みは、都道府県の税事務所や税理士に確認してください。