中古戸建てを買ってリフォーム｜購入前に確かめる4つのこと

中古戸建てをリフォームして住むなら、勝負は契約の前に決まります。建物状況調査の結果とリフォームの見積もりをローンの申込までにそろえておけば、買ってから慌てずに済みます。

結論調査と見積もりをそろえ、予備費込みの総額で買うかを決める

中古戸建てのリフォームで一番の注意点は、壁や床の中の傷みが買う前には見えないことです。よさは、建物の今の状態を見てから、間取りや設備を暮らしに合わせて選べる点です。

築20年前後の物件なら、水まわりを中心に築20年の戸建てで見直す場所を確かめてください。

築30年を超える物件は配管や断熱まで手を入れることが多く、築30年の戸建てリフォームの順番が工事費を見込む手がかりになります。

建物状況調査（インスペクション）とは、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、建物の傷みを調べるものです。見るのは、基礎や柱などの構造耐力上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防ぐ部分です。

項目	国土交通省の手引きの目安
調べ方	目視・計測・非破壊検査
かかる時間	1〜3時間程度
費用	6万円程度から（規模と調査会社で違う）
頼める人	売主・買主のどちらでも（買主が頼むときは売主の同意が要る）

2018年4月から、仲介する不動産会社は媒介契約のときに、調査する人のあっせんの可否を書面で示すことになりました。調査で不具合がすべて見つかる約束ではない点も、手引きに明記されています。

一戸建てでリフォームした人の費用は、検討時の予算より平均で約120万円多くなっていました（住宅リフォーム推進協議会、2025年度）。資金計画は、物件価格に工事費と予備費を足した総額で立てます。

同じ調査では全体の約3割が予算を上回り、理由は設備のグレードアップが最も多い結果でした。床や壁を開けてから見つかる傷みに備え、予備費は工事費と別に取っておきます。

中古住宅の購入費とリフォーム工事費は、まとめて借りられる住宅ローンを選べば1本のローンにできます。まとめるには、申し込む時点でリフォームの見積もりが要ります。

物件を決める前からリフォーム会社に相談しておくと、調査結果をもとに工事費を見積もれ、ローンの申込にも間に合います。

間取りの変更など、柱や壁などの主要構造部の過半に手を入れる工事は、2025年4月から木造2階建てでも建築確認の対象です。工事の段取り全体は内装リフォームの進め方ガイドで確かめられます。

気になる物件の間取り図や写真があれば、LINEで送って直す範囲を相談できます。

あります。戸建てで調査から1年以内なら、重要事項説明で結果の概要が説明され、古い場合や見たい部分が対象外の場合は、売主の同意を得て買主側でも頼めます。

不具合が見つかっても、補修の見積もりを取れば価格の交渉や資金計画に反映して判断できます。構造に関わる不具合は、建築士の意見も聞いてから決めると安心です。

一律には言えず、1981年5月以前なら耐震補強、2000年5月以前の木造なら接合部の確認の費用を見込みます。築年数より、調査で分かった状態と工事費の合計で比べてください。

候補の物件が見つかったら、仲介の不動産会社に「建物状況調査は済んでいるか」を最初に聞いてみてください。